أسعار الشقق في دبي تتراجع .. والايجارات مستقرة

أكد تقرير لشركة "كلاتونز" للاستشارات العقارية أنّ أسعار العقارات السكنية في دبي سجلت تراجعا للربع الخامس على التوالي، ومن المرجح أن تنخفض مجددا بنسبة تتراوح بين 3% و 5% حتى أكتوبر / تشرين الأول 2016. وذكر التقرير أن أسعار المنازل والشقق السكنية انخفضت بين 0.5% و0.8% على الترتيب في الربع الثالث حتى 30 سبتمبر/ أيلول متوقعة أن إستمرار الانخفاض نظرا لتباطؤ الاقتصاد العالمي وزيادة المعروض من الوحدات السكنية. وكان القطاع العقاري في دبي أحد أكثر القطاعات تقلبا على مستوى العالم خلال السنوات العشر الأخيرة حيث سجّل تراجعا إبان الأزمة المالية العالمية ثم انتعش من جديد، وتعافت أسعار المنازل العام الماضي لتقترب من أعلى مستوياتها بعدما هبطت لنحو نصف مستواها في 2008 لكنها تسجل حاليا تراجعا من جديد. وأشارت " كلاتونز" إلى أن الأسعار نزلت 3.5% في 12 شهرا حتى نهاية سبتمبر أيلول متوقعة تسليم 7400 وحدة مكتملة خلال 2016 وتسليم 10300 وحدة في 2017 ثم 13600 وحدة في 2018. وتمثل المنازل 48% من هذه الوحدات.

وكان الرئيس التنفيذي لمؤسسة دبي للاستثمارات الحكومية محمد الشيباني لفت الأسبوع الماضي الى وجود وفرة في المعروض سيستغرق امتصاصها بعض الوقت. واشارت "كلاتونز" الى أن عدد الشقق المباعة ارتفع 6.6% في الأشهر التسعة الأولى من 2015. ولم تذكر الشركة عدد الوحدات المباعة في تلك الفترة مقارنة مع عددها قبل عام. ولفت الرئيس التنفيذي للشركة ستيفن مورغان الى وجود إقبال على مبيعات العقارات غير المكتملة، مشيرا الى أن ذلك يرجع إلى انخفاض سعر الوحدات غير المكتملة بنسبة تتراوح بين 20 و30% عن أسعار المكتملة. وذكرت "كلاتونز" أن الإيجارات في مناطق التملك الحر بالمدينة - وهي المناطق التي يمكن فيها للأجانب شراء العقارات من دون قيود - تراجعت 3.2% في الأشهر الاثني عشر المنتهية في 30 سبتمبر أيلول. إستقرار الايجارات   ومنذ تطبيق حد سقف التمويل الاتحادي قبل عامين تقريباً، تصدرت مسألة تحمل التكاليف وسهولة النفاذ إلى سوق الوحدات السكنيية في دبي العناوين. ويلفت مدير الأبحاث لدى "كلاتونز" فيصل دوراني الى أنّ متوسط التمويل العقاري في دولة الإمارات يتراوح بين 600 ألف و 800 ألف درهم، وهذا الرقم يكفي عادة لشراء ستوديو أو شقة بغرفة واحدة في الأسواق الفرعية الطرفية مثل المدينة العالمية والمنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي ودبي لاند أو واحة دبي للسيليكون، الأمر الذي يجبر العديد من الناس على مواصلة خيار الاستئجار بدل التملك. ويضيف دوراني: "يمكن للمستأجرين الاطمئنان إذ أنّ الإيجارات بمعظمها قد استقرت ولم يتم تسجيل أيّ نمو  خلال الربع الثالث، الأمر الذي أدى إلى انخفاض متوسط الإيجارات في مناطق التملك الحر في المدينة بنسبة 3.2٪  عن نفس الفترة من العام الماضي وتركزت معظم الانخفاضات في سوق الفيلات الأقل سعراً والمؤلفة من ثلاث غرف ، وتشمل (سبرينغز) و(قرية جميرا) و(الريم) و(فالكون سيتي) و(ذا فيلا) حيث تراجعت الإيجارات بنحو 6٪ بين يناير وسبتمبر".

و يشير التقرير إلى حاسبة الزيادة الإيجارية التابعة لمؤسسة التنظيم العقاري والتي سيتم تحديثها الآن على أساس سنوي، ويسلط الضوء على أن هذا المقياس أصبح يبدو غير متناسباً مع واقع السوق. وقال دوراني: "لقد كان المقياس مفيداً للمستأجرين وأصحاب العقارات منذ عام 2009 ولكن طبيعة سوق دبي السكنية متزايدة التعقيد تشير إلى أن المدينة قد تحتاج إلى إيجاد بديل للحفاظ على الشفافية وعلى أحجام الاستثمارات في قطاع الشراء بهدف الإيجار." ووفقاً لتحليل أجرته "كلاتونز" لمسح وزارة الاقتصاد في دولة الإمارات حول دخل الأسر عام 2008، فإن متوسط الدخل السنوي للوافدين في الدولة يبلغ حالياً حوالي 199 ألف درهم، بينما متوسط الإيجارات السكنية في مناطق التملك الحر في دبي في نهاية الربع الثالث 181 ألف درهم سنوياً ما يعكس التفاوت الكبير بين الدخل وتكاليف السكن. ووفقاً للتقرير فإن متوسط قيمة التمويل العقاري في المنطقة أعلى بثلاث إلى أربع مرات من متوسط الدخل. العقارات الفخمة   وفي سوق العقارات السكنية الفخمة سجلت الشقق الراقية في دبي مارينا والشقق في نخلة جميرا أكبر انخفاضات في الأسعار خلال الأشهر التسعة الأولى من 2015 بنسبة (-3٪) و(-2.5٪) على التوالي. وبحسب "كلاتونز" فإن مصطلح الشقق الفخمة يمكن النظر إليه بطرق مختلفة على المستوى العالمي، وبالمقارنة مع مدن رئيسية أخرى في العالم مثل لندن، دبي لا تزال تقدم ما يمكن اعتباره قيمة جيدة مقابل المال وهو الأمر الذي يدعم أداء هذه الشريحة من سوق. على سبيل المثال في أسواق العقارات الفاخرة الأساسية في لندن، يبلغ متوسط سعر الشقة 4.9 مليون درهم، وهو ما يعادل 4500 درهم إلى 7400 درهم للقدم المربع الواحد. وبلغ متوسط قيمة العقارات السكنية في دبي 1441 درهم للقدم المربع الواحد في نهاية الربع الثالث حيث سجل مشروع برج خليفة القيمة الأكثر ارتفاعاً ضمن أغلى المشاريع الفاخرة في المدينة (3700 درهم للقدم المربع الواحد).