ارتفاع الطلب على عمليات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار في الإمارات والسعودية

طباعة
أكدت مجموعة JLL العالمية المتخصصة في مجال الاستثمارات والاستشارات العقارية ارتفاع  الطلب على عمليات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار ومشاريع البناء حسب الطلب، وذلك في دولة الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية. وفي تحليله للزيادة في الطلب أشار رئيس قسم الخدمات العقارية لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في المجموعة إلى أن تراجع أسعار النفط وضعف الثقة بالسوق، مما زاد الإقبال على مصادر التمويل التقليدية مثل البنوك، وذلك لمواصلة تزويد الشركات برأسمال جديد دعماً لاستراتيجيات النمو التي تنتهجها. وأوضح رئيس قسم الخدمات العقارية لمنطقة الشرق الأوسط أن الشركات التي تملك موجودات عقارية كبيرة إمّا تعمل على بيع موجوداتها القائمة بموجب عقد بيع مع إعادة الاستئجار، أو تسعى للبحث عن مموّلين مستثمرين عقاريين ليقوموا ببناء موجوداتها حسب الطلب، مشيراً إلى أن ذلك يسهم في الحفاظ على الرأسمال من أجل سداد الدين الباهظ أو إعادة الاستثمار في المؤسسة أو الاستحواذ على الشركات المنافسة عند تراجع قيمتها وكانت دولة الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية قد شهدتا في السنوات الأخيرة عدداً من صفقات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار في مجال العقارات، التي أجرتها مؤسسات على غرار مجموعة "GEMS" لإدارة المدارس، ومتاجر "العزيزية بنده" و"لولو" الغذائية، وشركة "الصافي دانون" للألبان، ومتاجر "جرير" للتجزئة. ومع أنّ البيانات المتعلّقة بكل الصفقات المُنجزة غير مكشوفة بشفافية في السوق، إلا أنّ JLL تقدّر أنّ حجم هذه السوق يناهز 200 مليون دولار سنوياً، ومن المرتقب أن يزيد في السنوات القادمة، مع الإضاءة على نجاح هذه الصفقات إلى جانب تلك قيد الإنجاز حالياً. وعلى الرغم من أنّ صفقات بيع العقارات مع إعادة الاستئجار أقل انتشاراً في الوقت الحالي، إلا أن مدرسة جبل علي الابتدائية في دبي على سبيل المثال أبرمت مؤخراً صفقة بقيمة 56 مليون دولار، شُيّد بموجبها مبنى المدرسة حسب الطلب بواسطة مموّل، بالاستناد إلى عقد إيجار على المدى الطويل. وأشار رئيس قسم الخدمات العقارية لمنطقة الشرق الأوسط في JLL إلى أنّ التركيز على النواحي الآتية ضروري من أجل الحرص على أن تكون الصفقة منظّمة جيداً: بدل الإيجار الأولي: من الضروري التأكّد من أنّ الأصول مؤجّرة "بسعر السوق"، فذلك يضمن أنّ الشاري لن يطلب بدل إيجار يصعب سداده مع الوقت ويزيد من خطر تخلّف المستأجر عن الدفع، ويتمّ ذلك بتقييم أحوال السوق، وتسليط الضوء على مزايا العقار التي ينفرد بها، من أجل تبرير ارتفاع قيمة الإيجار أو انخفاضها. ثمّ يُقارن بدل الإيجار بالإيرادات وبالأرباح قبل اقتطاع الفائدة والضريبة والاستهلاك وإطفاء الدين الخاصة بالمؤسسة التي تستخدم المنشأة، وذلك بهدف التأكّد من أنّ المؤسسة قادرة على سداد بدل الإيجار المقترح. وتقتضي القاعدة المتعارف عليها ألا يتخطّى بدل الإيجار 15% من إجمالي الإيرادات وألا يزيد عن 50% من الإيرادات وبالأرباح قبل اقتطاع الفائدة والضريبة والاستهلاك وإطفاء الدين. تصاعد بدل الإيجار: يسعى المستثمرون العقاريون دائماً إلى رفع بدل الإيجار حتى يجاري التضخّم في السوق، ويُعتبر تحديد الزيادة المناسبة أو مطابقة الزيادات مع نمو الإيرادات أساسياً لتجنّب الكوارث في أرباح الشركة مع مرور الوقت عند تضخّم الإيجار. مدّة الإيجار وخيارات فسخ العقد: لا بدّ من تحديد المدة المناسبة لعقد البيع مع إعادة الاستئجار للتأكّد من زيادة قيمة الأصل إلى أقصى حد، من دون زيادة الخطر أكثر من اللزوم على البائع أو المستأجر، وفي العادة، كلما كان عقد الإيجار أطول، انخفضت أسعار الفائدة المركّبة، لكن من المهمّ تقييم التوازن المثالي بين المخاطر على المؤسسة وبين خلق القيمة المباشرة.