حتى لا يصبح التوريث عبئاً.. نصائح للأثرياء حول منح العقارات لأبنائهم

انتقال الثروة بين الأجيال المختلفة عادة ما يكون أغلبه توريث التملك العقاري، الذي يمثل جزءاً كبيراً من ثروات الأغنياء، من جيل إلى جيل، حيث تصل قيمة العقارات المملوكة للأجيال الأكبر سناً في الولايات المتحدة إلى 25 تريليون دولار، والتي قد تثير نزاعات بين أفراد عائلاتهم.

ووفقاً لشركة Cerulli Associates، من المتوقع أن ينتقل 105 تريليون دولار من جيل طفرة المواليد والأجيال الأكبر سناً بحلول عام 2048. 

---

اقرأ أيضاً: على خطى بيل غيتس ووارن بافيت.. سام ألتمان يتبرع بنصف ثروته

---

ومن المتوقع أن تشكل العقارات، بما في ذلك المنازل الرئيسية ومنازل العطلات، بالإضافة إلى العقارات الاستثمارية، جزءاً كبيراً من هذا. 

يمتلك الجيل الصامت وجيل طفرة المواليد ما يقرب من 25 تريليون دولار من العقارات مجتمعة، وفقاً للاحتياطي الفيدرالي.

ومع ذلك، تأتي النزاعات مع العقارات. يقول مستشارو الثروات، في تقرير لشبكة CNBC إن توريث العقارات أصبح محفوفاً بشكل متزايد بالمخاطر المالية والعاطفية للعائلات، بدءاً من الضرائب وتكاليف الصيانة وصولًا إلى النزاعات حول الملكية والاستخدام. والحل المباشر هو بيعها وتقسيم العائدات.

يقول جيري دويل، من شركة BNY Wealth: "يرغب بعض الناس في الاحتفاظ بالمنزل، بينما يرفضه آخرون. عمليًا، ستكون هناك خلافات ومشاحنات. لن يكون الوضع مثالياً".

لكن المحامين وخبراء تخطيط الثروات يقولون إن هناك تدابير يمكن للعائلات اتخاذها لتوريث العقارات بفعالية أكبر، وتقليل الضرائب والتكاليف والنزاعات العائلية. إليكم خمسة أسرار لنجاح ميراث العقارات، سواءً كانت شقة في بارك أفينيو، أو منزلًا على الشاطئ في فينيارد، أو مزرعة في مونتانا.

1- انقل ملكية العقار في وصيتك أو من خلال صندوق اتئماني لتجنب دفع ضرائب باهظة

توريث منازل العطلات هو الأكثر إشكالية.، بحسب ما تقول إليسا ريزو من بنك جي بي مورغان الخاص. غالباً ما يُقلل عملاؤها من حجم مساكنهم الرئيسية في مراحل لاحقة من حياتهم، لكن العائلات تبقى مرتبطة بمنازلها الثانية.

وتوضح ريزو، وهي رئيسة قسم استشارات مكاتب العائلات في جيه بي مورغان: "يصبح منزل العطلات، الذي غالباً ما يكون لعائلاتنا كثيرة التنقل، هو المكان المركزي". وتضيف: "منازل العطلات هي المكان الذي يقصده الناس، ويصنعون ذكريات مميزة حقاً مع بعضهم البعض، سواء كان منزلًا للتزلج في فيرمونت أو منزلًا لقضاء العطلات في نانتوكيت".

أما نصيحة دويل فهي عدم إهداء العقارات القديمة قبل الوفاة. إذا اختار ورثتك بيع العقار، فعليهم دفع ضرائب أرباح رأس المال على ارتفاع قيمته، لأن الوالدين هم من اشتروا العقار في الأصل.

كبير استراتيجيي تخطيط التركات في BNY Wealth، جيري دويل يشير إلى أنه: "إذا تبرعتَ خلال حياتك، فسيتحمل الأبناء تكلفة العقار". ويضيف: "من الأمور التي يجب مراعاتها أن الجيل الأكبر سناً ربما لم يدفع ثمناً باهظاً للعقار".

اقرأ أيضاً: على طريقة "وارن بافيت".. كيف تتحكم في ثروتك وتبرعاتك بعد وفاتك؟

---

هناك طرق لتقليل العبء الضريبي، مثل استخدام صندوق ائتماني شخصي مؤهل. ومع ذلك، إذا كنتَ قادراً على الانتظار، فمن الأفضل ترك العقار لورثتك في وصيتك أو في صندوق ائتماني عند الوفاة، وفقاً لدويل. إذا باع الورثة العقار لاحقاً، فلن يدفعوا سوى ضرائب أرباح رأس المال على مقدار ارتفاع سعر المنزل منذ أن ورثوه.

2- استخدم شركات المسؤولية المحدودة والصناديق الاتئمانية

بدلاً من امتلاك الورثة للعقار مباشرةً، يوصي المحامون بوضع المنازل في شركة ذات مسؤولية محدودة وإنشاء صندوق استئماني لصالح الأطفال يمتلك حصة في شركة المسؤولية المحدودة.

تحمي هذه الإجراءات القانونية الأصول بطرق متعددة. على سبيل المثال، إذا تم تأجير منزل لقضاء العطلات وانزلق المستأجر وسقط، فإن الورثة لا يتحملون المسؤولية الشخصية عن أي أضرار.

ويشرح دويل: "أصولك الأخرى، الأسهم والسندات، ليست خاضعة لأي مطالبات من الدائنين".

كما يحمي هذا النظام الورثة من التزامات أشقائهم، وفقاً لدان غريفيث، مدير استراتيجية الثروة في بنك هنتنغتون الخاص. على سبيل المثال، إذا تقدم أحد الورثة بطلب إفلاس، فإن هيكل شركة المسؤولية المحدودة LLC. يمنع الدائنين من وضع رهن على المنزل المشترك، على حد قوله.

يمكنك أيضاً التوفير في ضرائب نقل الملكية بإهداء حصة في شركة ذات مسؤولية محدودة مالكة للعقار بدلًا من كتابة أسماء الورثة في سند الملكية، وفقاً لقول غريفيث. ونظراً لأن هذه الحصص الجزئية غير سائلة، يمكن للوالدين المطالبة بخصم على القيمة الخاضعة للضريبة.

3- حدد من يحق له استخدام المنزل وكيفية استخدامه

يمكن للوالدين وضع قواعد من خلال اتفاقية تشغيل لشركة ذات مسؤولية محدودة. يمكن للعملاء استخدام هذه الوثيقة لضمان عدم وصول المنزل إلى أيدي أزواج أبنائهم، وهو أمر شائع، وفقاً للورا ماندل من نورثرن ترست.

وتقول كبيرة مسؤولي الائتمان: "عادةً ما ترغب العائلات في الاحتفاظ بهذه الممتلكات مع استمرارية السلالة".

يمكن للوالدين تقييد انتقال ملكية شركة ذات مسؤولية محدودة إلى أزواج أبنائهم الأحياء أو السابقين. وتشير ماندل إلى أنه في حالة وجود صندوق استئماني مُحكم، سيكون من الصعب على الزوج/الزوجة الطعن فيه أمام المحكمة. غالباً ما تتضمن اتفاقيات التشغيل هذه أحكاماً تسمح للورثة بشراء حصة الزوج/الزوجة.

يمكن للوالدين أيضاً استخدام الوثيقة لتوجيه كيفية استخدام العقار، مثل تحديد عدد عطلات نهاية الأسبوع التي يحصل عليها كل طفل، ومن يحق له إعادة تزيين المنزل، وما إذا كان يمكن تأجير المنزل أو استخدامه لحفلات الزفاف.

قد يؤدي ترك هذه الأمور دون معالجة إلى شجارات بين الأشقاء. تذكر ماندل عائلة مكونة من أربعة أشقاء يمتلكون مزرعة كبيرة في الغرب، وكانوا يؤجرونها بشكل متكرر. بعد شكاوى من أن المزرعة تبدو وكأنها "مُجرد إيجار"، ساعد ماندل الأشقاء على التوصل إلى اتفاق حول كيفية استخدام العقار.

4- خصص أصولًا سائلة لصيانة المنزل والتأمين عليه

 المال هو السبب الأكثر شيوعاً للخلافات العائلية، بحسب غريفيث. فالمنزل الموروث قد يصبح عبئاً مالياً سريعاً ما لم يخصص الوالدان أيضاً نقوداً لتغطية تكاليف الصيانة.

ويضيف: "ما يحدث حتماً هناك هو أن يدفع أحد الطرفين الفواتير، ثم ينشأ استياء هائل، إما لأنه يضطر إلى طلب المال من إخوته أو أبناء عمومته، وأحياناً لا يدفع هؤلاء". "أو يقولون: 'أنا من يدفع جميع الفواتير. لماذا لا أستخدم هذا المال أكثر منكم جميعًا؟'"

يوصي دويل الوالدين باستخدام أصول سائلة مثل الأوراق المالية القابلة للتداول أو شراء بوليصة تأمين على الحياة لتمويل الصندوق الاستئماني. هذا الإنفاق يُمكّن الإخوة من الاحتفاظ بالمنزل حتى لو لم يتمكنوا من تحمل نفقاته.

في كثير من الحالات، قد يكون لديك أطفال قادرين على تحمل تكاليف الصيانة، وآخرون لا يستطيعون، فكيف تُعاملهم بالتساوي؟

لذلك، ينبغي أن تتضمن اتفاقية التشغيل خطة طوارئ لتقسيم النفقات في حال نفاد موارد الصندوق. وهذا مهم بشكل خاص للمنازل المطلة على الواجهة البحرية التي تكون تكاليف تأمينها باهظة أو معرضة للتآكل.

5- استعد لاحتمالية رغبة بعض الورثة في بيع العقار

غالباً ما يفترض الآباء أن أبناءهم سيرغبون في الاحتفاظ بالمنزل، وفقاً لماندل. ومع ذلك، حتى لو وافق الورثة في البداية، فقد يغيرون رأيهم لاحقاً. ربما يسأمون من مشاركة المنزل مع أبناء عمومتهم، أو قد تُغير وفاة أحد أفراد الأسرة الوضع، على حد قولها. 

على سبيل المثال، عملت ماندل مع عائلة تملك مزرعة، حيث توفي الأخ الوحيد الذي كان على دراية بالعقار بشكل مفاجئ، مما قلب خطة الأشقاء الأحياء لإدارة المزرعة رأساً على عقب.

من المهم التخطيط لاحتمالية رغبة بعض أو جميع الورثة في بيع العقار. يقترح دويل وضع بنود شراء تسمح للورثة بشراء حصص أشقائهم في شركة ذات مسؤولية محدودة حتى لو لم تكن لديهم السيولة، مثل إصدار سند إذني. يمكن أيضاً استخدام أصول الصندوق الاتئماني لشراء حصص الأشقاء في الشركة ذات المسؤولية المحدودة.

بحسب دويل: "ما يجب أن تُدمجه في أي خطة هو فهم أن ظروف الناس ومواقفهم قابلة للتغيير، وستتغير حتمًا". أو "ربما سينجبون أطفالًا، أو تتغير وظائفهم، أو تتغير صحتهم. كل شيء يتغير".

وبحسب رأي غريفيث: "قد يكون من الصعب على الآباء التوفيق بين هذا، لكن إبقاء أيدي الورثة مقيدة يُفسد الغرض من منزل العطلات".  ويتساءل محاولاً تقديم شرح حول كيف ولمن تورث العقار: "إذا لم يكن لأحفادك أي صلة بهذا المكان، لا أحد يعيش فيه، ولن ينشأ فيه أحد، لا أحد يهتم، فهل يهمك حقاً بيعه؟" و "إذا تمكن شخص آخر يهتم به حقاً من الاستمتاع به، فهل هذا أمر سيئ؟".

الإجابة على هذه الأسئلة قد تقدم الأجوبة التي توضح الطريق لتوزيع الثروة العقارية من دون تحويلها إلى مشكلة مستقبلية للأجيال اللاحقة.